Quels sont les éléments auxquels nous devons prêter la plus grande attention avant d'
acheter une propriété ?
Quels sont les facteurs qui contribuent à déterminer le prix?
Nous en parlerons dans le guide d'aujourd'hui, que nos experts ont préparé pour vous permettre de commencer à vous déplacer sur le marché avec plus de facilité, avec une plus grande indépendance et sans prendre pour argent comptant tout ce que n'importe quelle agence vous dira.
Si vous êtes prêt, lisez la suite, car nous analyserons tous les aspects de l'évaluation d'une maison usagée ou encore en construction.
Comment évaluer une maison : éléments fondamentaux
Comment évaluer une maison ?
Quels sont les facteurs fondamentaux que vous devrez prendre en compte avant de faire l'offre d'achat ?
Évaluer une maison n'est pas une chose simple, car quand on parle d'immobilier, on parle de biens qui sont achetés et vendus sur le marché, l'offre et la demande contribuant dans une très large mesure à déterminer leur prix.
De manière superficielle on pourrait répondre qu'une maison vaut autant que l'on est prêt à dépenser pour l'acheter.
En réalité, cependant, il existe
plusieurs problèmes concernant la façon d'évaluer une maison à acheter.
Voyons tout de suite comment évaluer une maison ou plutôt quels éléments considérer :
- Emplacement : c'est en fait le facteur qui modifie le plus le prix. La ville est importante, mais surtout la zone où se trouve la propriété. Il est évident qu'un appartement de 50 m2 dans le centre peut coûter bien plus cher qu'une villa en banlieue. Nous devons évaluer soigneusement l'emplacement et nous déplacer vers des zones plus chères uniquement lorsque nous en avons vraiment besoin
- Conditions dans lesquelles se trouve l'appartement : dans la façon d'évaluer une maison ancienne, l'état de la propriété compte beaucoup, voire presque tout ; évidemment, nous ne parlons pas seulement des conditions extérieures et plus évidentes, mais des conditions générales du bâtiment, des dépendances, de l'appartement, des installations, des carreaux, des systèmes, de la salle de bain, etc. Il est extrêmement difficile, comme nous le verrons plus loin, d'évaluer les coûts de restructuration
- Le statut juridique du bien : tout est-il inscrit au cadastre ? Existe-t-il des zones grises ? Pourrait-il y avoir un besoin de changer sa destination, demander une révision cadastrale ? Ce sont des procédures coûteuses, longues et surtout pas toujours couronnées de succès ; une maison qui a tout en ordre, en revanche, est nécessairement destinée à prendre de la valeur
- Classe énergétique et acoustique : outre les économies qu'une bonne classe énergétique peut nous faire réaliser, c'est généralement aussi un critère de qualité des matériaux utilisés dans la construction.
Évaluer une maison à acheter: l'importance de l'état de la propriété
Beaucoup, en effet, presque tout.
Comment évaluer une propriété d'occasion est assez difficile, il est donc nécessaire de faire quelques considérations tout de suite.
Bien sûr, ils doivent être évalués dans leur ensemble : quelques tuiles à remplacer ou quelques luminaires à réparer ne posent pas de gros problèmes.
Si, par contre, les systèmes de distribution d'électricité, de gaz ou d'eau ne sont plus adéquats, les problèmes pourraient être nettement plus graves.
La maçonnerie doit également être analysée par un spécialiste, à la recherche
d'infiltrations, de moisissures, etc.
L'état réel de la propriété compte beaucoup. Surtout pour le point que nous analyserons un peu plus tard.
Comment évaluer une maison à acheter et à rénover ?
Comment évaluer une maison ancienne ou mieux comment évaluer un bien à rénover si on ne connaît pas le coût de la rénovation ?
Après avoir fait vos devoirs, ou après avoir soigneusement évalué l'état de la propriété, avec l'aide de spécialistes, vous devriez également faire une estimation du coût de la rénovation.
Dans cette situation spécifique, il convient également de rappeler que comment évaluer une maison à vendre, c'est aussi reconnaître ses limites et s'appuyer sur des estimations faites par des professionnels, que nous aurons parfaitement le droit d'introduire dans la maison même pendant la phase de négociation.
Lorsque l'affaire nous semble bonne , nous avons également tendance à sous-estimer l'ampleur des travaux nécessaires pour remettre le bien en bon état.
Comment évaluer la valeur d'une maison à rénover ? Évaluer les conditions d'abord, puis faire des estimations avec l'aide de professionnels !
Estimations immobilières : qui les fait ?
Le web est certainement une aide très valable et dans le cas des évaluations immobilières, il s'avère être une véritable ressource. En fait, il existe certaines plateformes numériques en ligne qui fournissent de véritables calculatrices qui estiment la valeur des propriétés.
Ils sont gratuits et il suffit de remplir quelques champs pour connaître la valeur de votre bien.
C'est insuffisant! Nous vous rappelons qu'il est indispensable de demander une évaluation à un professionnel du secteur afin que vous puissiez faire des comparaisons.
Comment faire une estimation de la propriété par vous-même ?
Comment évaluer la valeur d'une maison à acheter soi-même ?
Pour réaliser vous-même une estimation de votre bien il vous faut :
- Identifier le prix moyen au mètre carré de la zone où se situe le bien
- Multipliez le prix au mètre carré par la taille de la maison , en calculant 30% d'espaces ouverts tels que balcons, jardins et terrasses, 35% de caves et garages, 50% de tavernes au sous-sol
- Évaluer l'âge du bâtiment : s'il a plus de 60 ans il vaut 30-35% de moins, s'il a plus de 40 ans il vaut 25-30% de moins, s'il a plus de vingt ans il vaut 20% moins
- Évaluez l'étage : le premier étage est celui de référence, le dernier étage vaut environ +10%, les étages entre le premier et le dernier à monter, 5% pour chaque étage supplémentaire, le rez-de-chaussée 5% de moins
- Évaluez les conditions du quartier : s'il est très occupé avec une pollution environnementale et sonore relative, le prix ne peut pas baisser même de 15 à 20 % ; si le quartier est très prisé et ne vit pas un moment particulièrement heureux, le prix peut encore baisser
Faire ces déterminations peut nous donner une estimation de ce qu'il serait juste de payer, même si, comme nous l'avons dit au début, c'est toujours et uniquement le marché qui établit
le juste prix.