Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier ?

Publié le : 10 mars 202311 mins de lecture

Lors d’un investissement immobilier, le facteur qui devrait être fondamental dans la décision d’achat est la capacité de calculer le rendement de l’investissement immobilier entrepris, qui proviendra de la location du bien. Que vous soyez nouveau dans l’investissement immobilier ou que vous soyez propriétaire d’un grand nombre de propriétés, cela n’a pas d’importance : la calcul du loyer de vos propriétés est quelque chose que vous ne pouvez pas négliger .
Lorsque les investisseurs se concentrent trop sur d’autres facteurs de la propriété (minimisant l’importance d’un bon rendement locatif dans leurs calculs), c’est là qu’ils rencontrent des problèmes.
La croissance du capital, par exemple, est un élément important de la planification d’un portefeuille immobilier. Choisir la meilleure zone dans laquelle investir – une zone qui promet une hausse des prix de l’immobilier – vous fera gagner de l’argent à long terme.
De même, être en mesure de repérer les offres du marché et d’acheter des propriétés à un prix inférieur à la valeur potentielle est utile pour des raisons évidentes.
Mais, si vous vous concentrez uniquement sur la croissance du capital ou la recherche d’offres sans tenir compte correctement des revenus locatifs, vous risquez de perdre tous les revenus futurs.
Les zones qui ont une demande locative croissante ou une croissance de la valeur du capital d’une année à l’autre peuvent être très attrayantes. De même, si elle est vendue à un prix inférieur à sa valeur marchande, la propriété peut souvent sembler être une bonne affaire. Mais, si le rendement locatif n’est que de, disons, 5 %, il est peu probable que le revenu mensuel couvre les versements hypothécaires mensuels.
Parce que s’assurer que votre propriété s’amortit mois après mois est bien plus important que d’obtenir une remise lorsque vous l’achetez ou un profit théorique lorsque vous la vendez. Pour tous ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier commercial, l’une des premières questions que vous voudrez vous poser est : quel retour sur investissement vais-je obtenir de cette propriété, ou en d’autres termes, quel en est le retour ?

Qu’est ce que le rendement d’un investissement immobilier ?

Le rendement est un moyen important de mesurer le revenu futur de l’investissement que nous évaluons. Le rendement immobilier est particulièrement important dans l’immobilier commercial, car les taux de croissance du capital ne sont généralement pas aussi élevés que ceux du marché immobilier résidentiel. Donc, savoir comment calculer le rendement que vous pouvez obtenir maintenant et à l’avenir est un facteur clé pour comprendre s’il faut investir.

Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier ?

Le rendement est calculé en pourcentage, en fonction du coût ou de la valeur marchande de la propriété, du revenu annuel et des frais de fonctionnement. Il ne tient pas compte de l’augmentation de la valeur de la propriété au fil du temps (c’est-à-dire de la croissance du capital).
Lors du calcul du rendement, il est important de savoir si vous calculez le « rendement brut » ou le « rendement net ». Le rendement brut est calculé avant les dépenses, tandis que le rendement net tient compte des dépenses courantes telles que les frais de gestion, les frais d’entretien, les droits de timbre et d’autres dépenses, telles que les taxes foncières vacantes.

Le rendement est calculé en divisant le revenu locatif annuel d’une propriété par son coût d’achat.
Par exemple :
Rendement brut = revenu locatif annuel (loyer mensuel x 12 mois) / valeur du bien x 100.
Ainsi, si vous achetez un bien commercial de 750 000 € et que vous le louez pour 6 000 € par mois (72 000 par an), votre retour sur investissement annuel sera de 9,6 %. Il s’agit d’un exemple de rendement brut, où les dépenses courantes liées à la possession d’un commerce de détail n’ont pas été prises en compte.
Les propriétés commerciales rapportent généralement un rendement beaucoup plus élevé que les propriétés résidentielles, générant des rendements supérieurs à 7 % contre 4 à 5 % pour les propriétés résidentielles.

À quoi sert le rendement d’un investissement immobilier ?

La production intérieure, la confiance des entreprises et les taux d’emploi sont les trois principaux moteurs du marché de l’immobilier commercial.
Tous trois sont influencés par la confiance des consommateurs, la politique et l’économie. Les rendements des propriétés commerciales sont plus sensibles aux conditions du marché que les propriétés résidentielles, car les gens auront toujours besoin d’un endroit où vivre, tandis que les entreprises peuvent et souvent échouer. Ce risque se reflète dans les rendements plus élevés que l’immobilier commercial attire.

Le retour sur investissement en mots simples

La demande de biens immobiliers est l’un des principaux moteurs de la performance de l’immobilier commercial. Lorsque la demande est élevée, le coût d’achat d’un immeuble de placement augmente. Plus vous payez, moins vous obtenez de rendement (sauf si vos revenus locatifs augmentent proportionnellement au prix d’achat). Lorsque les rendements chutent, on parle souvent de « resserrement des rendements ».
L’inverse est également vrai. Lorsque la demande immobilière diminue, les prix chutent et les rendements peuvent augmenter. Lorsque le ratio loyer/valeur augmente, on parle de « flexibilité du rendement ».
Il est important de noter que les rendements sont une mesure du rendement attendu de votre investissement et non une garantie. Les investisseurs potentiels doivent tenir compte de tous les autres facteurs, tels que la probabilité de trouver et de conserver un bon locataire à long terme, les coûts d’entretien et d’infrastructure, l’adéquation et l’emplacement d’une propriété et tout autre facteur susceptible d’affecter votre capacité à atteindre le retour attendu.

Le retour sur investissement moyen des investissements immobiliers locatifs atteint 9%

Les experts en investissement immobilier regardent avant tout un facteur pour décider quels biens pourraient être rentables : c’est le taux de rendement du bien locatif. Dans l’ensemble, les investisseurs immobiliers locatifs constatent de solides rendements pour les propriétés avec un rendement annuel moyen de 9,06 % au troisième trimestre.
Le marché des maisons unifamiliales est décrit comme robuste, le marché de la location voit un retour sur investissement immobilier plus élevé, car les consommateurs considèrent la location comme un moyen de traverser une période financière difficile.
Dans les marchés à haut risque et à haut rendement, où les taux de chômage et d’inoccupation sont supérieurs aux moyennes nationales, le rendement moyen était de 19%, supérieur à celui d’il y a un an grâce à une augmentation des loyers, tandis que le coût au pied carré des propriétés à vendre continue de tomber.
Tout d’abord, il est nécessaire de procéder à une analyse critique des propriétés, en évitant surtout de faire des considérations liées aux coûts d’achat historiques. Il est clair que nous serons confrontés à des situations dans lesquelles les maisons ont eu peu de réévaluation ou même une diminution de leur valeur, nous sommes dans une phase de marché complètement différente du passé et, à l’exception des maisons situées dans des endroits particulièrement les quartiers prestigieux, le temps et l’obsolescence rendront ces habitations de moins en moins attractives.

Comment calculer le retour sur investissement d’une propriété à bail ?

Avec un peu de calcul, il sera facile de déterminer le rendement attendu d’une propriété à bail.

C’est 4 étapes faciles :

  • Calculez vos revenus locatifs annuels nets
  • Soustrayez les dépenses de vos revenus locatifs annuels. C’est votre flux de trésorerie.
  • Quelle partie de votre maison possédez-vous ? Si vous empruntez de l’argent pour acheter votre maison, vous pouvez calculer votre part en soustrayant le solde de votre prêt de la valeur de votre maison.
  • Ajoutez cette portion à votre flux de trésorerie. Il s’agit de votre revenu net.
  • Divisez votre revenu net par l’investissement total pour obtenir le retour sur investissement de votre bien locatif.

Les dépenses peuvent inclure :

  • les coûts d’achat et de transaction (prix d’achat de la propriété, honoraires d’avocat et inspections des bâtiments, frais de prêt de démarrage)
  • Charges annuelles telles que charges locatives (perte de loyer et frais de publicité pour promouvoir la vente)
  • Réparations et entretien
  • Frais de gestion immobilière
  • Assurances
  • Tarifs

Quel est le revenu locatif idéal pour penser à acheter ?

D’après notre expérience, un bon rendement locatif pour un bien acheté avec l’intention de le louer est d’environ 8% ou plus. Sous ce rendement, les flux de trésorerie de la propriété peuvent ne pas être suffisants pour couvrir les frais de fonctionnement, les versements hypothécaires et vous permettre de couvrir efficacement les problèmes inattendus et coûteux qui surviennent parfois lors d’un investissement immobilier.
Mais le rendement n’est pas le seul facteur à prendre en compte : il existe des zones périphériques où les maisons ont un rendement locatif potentiel d’environ 10 %. Cela fait-il de ces propriétés des opportunités d’investissement fantastiques ? Malheureusement non.
Ces appartements sont d’anciens HLM, valorisés 50 000 €, avec peu ou pas de potentiel de valorisation, et où les locataires sont peu fiables et difficiles à gérer. De plus, des propriétés comme celles-ci sont difficiles à vendre et avec tout investissement, une stratégie de sortie est une chose essentielle à planifier.

Prix, rendement locatif et croissance. Trouver le bon équilibre

Les meilleurs immeubles de placement sont un équilibre entre de nombreux facteurs différents. Comme dans la vie, l’astuce consiste à trouver le juste milieu.
Oui, il vous faut un bien avec un rendement locatif d’environ 8%. Mais vous devez également avoir un bon emplacement, une bonne croissance du capital, une demande locative décente et être adjacent à des zones de bureaux, commerciales ou industrielles ou au moins avoir de bonnes connexions, pour assurer l’accès à l’offre immobilière pour les locataires capables de payer votre loyer. . Si vous pouvez trouver une propriété qui peut atteindre un rendement locatif supérieur à 8 %, c’est très bien, mais vous devez vous assurer que vous êtes satisfait du profil du locataire, du niveau de croissance dans la région et avoir une stratégie de sortie en place au cas où les choses se tromper.

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