Investissement locatif

Viager, un pari sur la vie... et la mort

Mis sur le devant de la scène en 1972 dans le film Le Viager joué par un Michel Serrault, heureux retraité, et un Michel Galabru, qui n'en peut plus d'attendre, le viager garde une réputation plus que sulfureuse. Pour certains, il est un complément indispensable pour profiter au mieux de sa retraite, ou pour se constituer un patrimoine immobilier; Pour d'autres, il s'agit d'un pari morbide où plus quelqu'un meurt vite, plus on gagne d'argent.




Les deux cas de figures coexistent cependant et effectivement la rentabilité d'un viager dépend grandement de la durée effective de vie du vendeur. Mais revenons-en à l'essentiel. Qu'est ce qu'un viager ? Un propriétaire décide de céder son bien à un acheteur mais sous la forme d'une rente accompagnée ou non d'un bouquet. Ainsi chaque mois, le vendeur ou crédirentier recevra une rente viagère de la part de l'acheteur. Au décès du vendeur, l'acheteur qui est propriétaire depuis la signature du contrat du viager pourra prendre possession du bien définitivement et n'aura plus de rente à verser. La durée de paiement de la rente influence donc grandement le montant final de l'investissement pour l'acheteur.

Quel intérêt pour le vendeur ?


Dans la plupart des cas, le viager est vendu occupé. Autrement dit, l'ancien propriétaire restera dans les lieux jusqu'à son décès. Il peut donc bénéficier de son ancienne propriété tout en percevant un pécule chaque mois. Il s'évite ainsi le stress classique du déménagement, et voit son pouvoir d'achat s'accroître. Le viager est donc une façon de toucher son propre héritage. Le crédirentier en augmentant ses revenus voit ainsi son espérance de vie s'accroître naturellement. Le viager est donc un excellent moyen d'accroître l'espérance de vie des français au détriment du débirentier. De plus, la rente est indexée sur l'indice des prix à la consommation afin d'éviter toute perte de revenus dans l'avenir. Les viagers pouvant durer plusieurs décennies.

Le vendeur n'étant plus propriétaire du viager, plusieurs des frais liés à la propriété ne lui sont plus imputés. Ainsi il ne paye plus d'impôt foncier, ou encore les travaux de ravalement parfois couteux. Tout cela est à la charge de l'acheteur.

La famille du vendeur peut parfois mal comprendre la volonté du crédirentier, et cela peut créer des tensions entre les éventuels héritiers et le crédirentier. Mais le nombre de retraités propriétaires percevant le minimum retraite augmentant, le viager est une façon original d'accroître ses revenus.

Quel intérêt pour l'acheteur


Le viager semble être une excellente solution pour le crédirentier mais le débirentier ou acheteur bénéficie aussi de nombreux avantages. Un viager se constitue le plus souvent d'un bouquet (somme initiale versée à la signature du contrat) et d'une rente viagère mensuelle ou trimestrielle. L'essentiel du gain financier provient toutefois de la date de décès du vendeur. Le bouquet et la rente viagère se calculent en se basant sur les tables d'espérance de vie. Si le vendeur a une espérance de vie bien supérieure à celle initialement calculée, le viager peut devenir une véritable plaie pour l'acheteur. Ainsi Jeanne Calment avait cédé sa maison en viager à son huissier. Elle a survécu à ce dernier.

Dans le cas contraire, l'acheteur peut réaliser l'affaire financière du siècle. Imaginons la signature d'un viager sur deux têtes ayant 60 ans chacun. Aucun bouquet et une rente mensuelle plus que limitée compte tenu de l'âge faible des propriétaires, et du fait que le transfert définitif de l'usufruit ne sera acquis qu'une fois les deux personnes décédées. Si le couple décède dans un accident de voiture au bout de quelques jours, mois ou mêmes années, l'acheteur se retrouve avec un patrimoine immobilier quasiment gratuitement. En effet, il n'existe pas de minimum à verser aux héritiers si les vendeurs décèdent rapidement.

Ce gain rapide a entraîné de multiples scénarios autour du viager et notamment de meurtres dissimulés en accidents, mais la réalité est heureusement bien moins morbide. Le vendeur apprécie de connaître son acheteur et ce dernier aime à savoir que son bien immobilier continuera à être entretenu au jour le jour. D'ailleurs si le vendeur décède moins de 20 jours après la signature du viager et ce de maladie uniquement, une annulation de l'acte peut être demandée par les héritiers. Si le décès est intervenu plus de 20 jours après la signature, une annulation peut toujours être envisagée mais il sera alors nécessaire pour les héritiers de prouver que l'acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur. L'acheteur n'a pas connaissance du bilan de santé du vendeur. Seul son âge et son sexe sont pris en compte.

Si le décès intervient dans des délais classiques, l'acheteur se retrouve donc avec un patrimoine qu'il n'aurait peut être pu acquérir directement. Compte tenu de l'usufruit (le vendeur reste le plus souvent dans la maison), le patrimoine est fortement décoté par rapport à une propriété libre.

Calcul du bouquet de la rente


Le bouquet qui désigne la somme initiale versée par l'acheteur au vendeur est optionnel, mais très courante. Le bouquet permet au vendeur de solder ses dettes, de faire des donations ou encore de faire le voyage qu'il n'a jamais pu faire. Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est élevé. Ce bouquet est versé généralement lors de la signature du contrat de viager devant noraire.

La rente viagère se calcule en se basant sur les tables d'espérance de vie. Un homme a une espérance de vie plus faible qu'une femme par exemple. Une décote est aussi appliquée sur la rente si le viager est vendu occupé. Un viager sur deux têtes aura une rente viagère plus faible. En effet, les deux vendeurs devront décéder pour cesser le versement de la rente viagère, ce qui augmente le coût estimé de l'investissement.

Libre ou occupé


Un viager peut être vendu libre ou occupé. Le vendeur peut aussi louer la propriété qu'il a cédé dans le cadre d’un viager si une clause de fructus a été inséré dans le contrat. Le vendeur bénéficie ainsi du montant des loyers, en plus de la rente viagère. Dans tous les cas, le vendeur se charge des petites réparations, et l'impôt foncier est à la charge de l'acheteur, car nouveau propriétaire.

Si un locataire habite la propriété, l'acheteur peut donc se retrouver avec un bien non libre au décès du vendeur pendant plusieurs années, jusqu'à la fin du bail.

Et comment cela se termine ?


Si le vendeur décède, l'acquéreur devient totalement propriétaire du bien. Mais dans le cas contraire, si l'acquéreur meurt avant le vendeur, l'héritage de l'acheteur comprendra le paiement de la rente viagère. Ainsi les héritiers de l'acheteur pourraient avoir intérêt à refuser leur héritage si ils ne sont pas en mesure de verser la rente viagère au vendeur.

Si un acquéreur cesse le paiement de la rente viagère pour quelque raison que ce soit, il peut être poursuivi et voire ses biens céder pour payer la rente. Toutefois en pratique, via une clause résolutoire, le non règlement de la rente viagère entraîne l'annulation du contrat. L'acheteur perd alors le bouquet et la totalité des sommes déjà versées sous forme de rente. Le vendeur ou crédirentier peut alors se mettre à la recherche d'un nouvel acquéreur.


Dans le cas ou l'acquéreur cède le bien, il reste responsable du paiement des rentes. Si le nouvel acquéreur ne verse plus les rentes, c'est au premier acheteur qu'assume la responsabilité de ce paiement. Un acheteur peut avoir intérêt à céder le bien acquis en cas de difficultés financières. Le non paiement de la rente viagère entrainant la perte totale des sommes déjà versées.

Le viager est donc la meilleure façon de profiter de son héritage de son vivant. Vous restez dans votre habitation. Vous n'avez plus à choisir entre "petits plaisirs mais maison à vendre", et "se serrer la ceinture mais propriétaire". Pour l'acheteur, l’opération en elle même peut être intéressante car elle permet, pour un cout moindre, de se constituer un patrimoine immobilier.


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