Mandat de vente, un document indispensable

Que vous décidiez de vendre un bien, d'en acheter un ou encore de mettre en location un appartement, il y a fort à parier que vous vous tourniez vers une agence immobilière. Ce professionnel de l'immobilier est un acteur majeur du secteur. Il a un rôle de facilitateur entre l'offre constituée des propriétaires ou encore des promoteurs, et la demande composée des futurs locataires ou acquéreurs. Toutefois, ce rôle d'intermédiaires est très réglementé, et le mandat est un document essentiel à la bonne relation entre l'agence et son client.




Le mandat est un contrat entre l'agence immobilière et son client. Elle transmet à l'agence le droit de commercialiser, au sens large, le bien du client, auprès d'un public. Ainsi le mandat de vente permet au propriétaire de confier la vente de son bien à une agence. Cette agence fait ainsi visiter le bien au nom du propriétaire. Le mandat de commercialisation permet à un promoteur de confier à une agence la vente d'un ensemble immobilier. Le mandat de gestion locative confie à l'agence la gestion au quotidien d'un patrimoine locatif. Et dernier venu, le mandat d'acheter. L'agence recherche alors un bien immobilier pour le compte de son client.

Le mandat de vente est un document très réglementé. Il est défini par la loi Hoguet, du 2 janvier 1970, complétée par le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972. La loi Hoguet visait principalement à professionnaliser le métier d'intermédiaires immobiliers. C'est notamment cette loi qui a instauré la carte professionnelle. Elle a depuis été remaniée mais son essence est conservée. Ainsi, le mandat de vente est le document indispensable à l'agence immobilière pour que cette dernière puisse rechercher un acheteur pour le propriétaire. Sans ce mandat, l'intermédiaire financier n'a pas le droit de procéder à la recherche d'un acheteur.

Le mandat de vente est un contrat engageant l'intermédiaire immobilier ou mandataire, mais aussi le propriétaire du bien ou mandant. Le mandataire -l'agence- doit ainsi tout mettre en oeuvre pour trouver un acheteur. Point question pour l'agence de signer un mandat de vente pour laisser la recherche d'un acheteur à l'abandon. L'agence doit ainsi faire visiter le bien, répondre aux questions des acheteurs potentiels ou encore faire de la publicité pour le bien. Le mandat peut ainsi préciser les moyens mis en oeuvre pour vendre le bien. Toutefois, le mandataire ne pourra s'exonérer de ces obligations minimales. Mais le mandant -le propriétaire- n'est pas pour autant exempt de contraintes. Bien au contraire. Ainsi, il doit fournir à l'agence tous les documents pouvant aider à la commercialisation du bien. Le bon comme le mauvais. Ainsi, le mandant ne devra pas mentir sur d'éventuels travaux réalisés. Il ne devra pas masquer d'éventuels vices. Mais ces contraintes dépendent en partie du type de mandats de vente signés. Chaque mandat de vente a ses caractéristiques.

Les intermédiaires immobiliers intitulent de plusieurs façons leurs mandats de vente. Le plus souvent pour des raisons commerciales, mais aussi parfois pour masquer la réalité du mandat contracté. Dans la pratique, il existe 4 mandats de vente, qui sont :

le mandat exclusif
C'est le mandat dont l'agent immobilier fera tout pour que vous le signez. Il mettra d'abord en avant la vitesse à laquelle un bien sous mandat exclusif est vendu bien plus qu'un bien en mandat simple. Il mettra aussi en avant tous les moyens dont il dispose destinés à promouvoir la vente de votre bien. S'il souhaite absolument vous avoir comme client, il n'hésitera pas à abaisser l'exclusivité de 3 mois à 1 mois. Bref, il fera tout pour vous faire signer un mandat exclusif. Et dans un sens, il n'aura pas totalement tort. Le mandat exclusif a bien des avantages. L'intermédiaire immobilier est alors le seul à avoir le droit de vendre le bien, et a tout intérêt à trouver rapidement un acquéreur. Toutefois si vous arriviez même à céder le bien seul, de particulier à particulier, la commission de l'agence leur resterait due. Autrement dit, une fois ce mandat signé, point question d'éviter la commission d'agence.

Toutefois, vous n'êtes pas enchaîné à vie avec un mandat exclusif. Ainsi, la durée de validité maximale est de 3 mois, renouvelable. Durant cette période de trois mois, vous ne pourrez résilier votre mandat exclusif de vente. Si le mandat est reconduit tacitement par la suite, la révocation peut se faire à tout moment avec un simple préavis de 15 jours. Il vous suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception. Certaines agences peuvent vous proposer un mandat exclusif d'un seul mois. Une bonne opportunité pour profiter de tous les moyens de l'agence sans être totalement contraint sur la durée.

le mandat co-exclusif
Le principe est identique au mandat exclusif. Toutefois, le propriétaire cherche à obtenir davantage de chances de vendre son bien. Plusieurs intermédiaires sont sélectionnés, et chacun propose le bien, si possible au même prix. Deux ou trois intermédiaires sont ainsi chargés de la vente du bien. Cela évite de retrouver le bien sur de multiples supports, à de multiples prix. De plus, les moyens cumulés des agences sont bien plus forts que les moyens d'une seule agence.

le mandat semi-exclusif
Le mandat semi-exclusif est quasi similaire au mandat exclusif. Il offre la possibilité au propriétaire de vendre lui même son bien immobilier, en plus du mandat confié à l'agence. Certes, une commission devra être versée à l'agence, mais dans des proportions moindres qu'un mandat exclusif. Le mandat semi-exclusif n'a d'intérêt que si vous faites vous mêmes des démarches pour rechercher un acquéreur. Si vous ne souhaitez pas faire visiter vous même votre bien, ou si vous ne vous voyez pas gérer les problèmes administratifs inhérents à toute cession immobilière, limitez vous au mandat exclusif.

le mandat simple
C'est le mandat type, choisi par une majorité de propriétaires. Ce dernier donne le droit à une ou plusieurs agences de vendre son bien. Il n'est pas limité dans le nombre d'agences, et peut même vendre son bien sans intermédiaire. Avec un mandat simple, le risque est de multiplier les agences immobilières, mais aussi les prix. Des frais d'agence différents impliquent un prix de vente au public différent. Il n'est ainsi pas rare de trouver sur les portails internet, le même bien à des tarifs différents. Lors de visites, il n'est aussi pas rare de se voir proposer le même bien dans deux agences différentes. Mais proposer votre bien dans 5-10-15 agences est plus que risqué. Votre bien s'en retrouve déprécié, et les acheteurs n'hésiteront pas à négocier le prix d'achat. Multiplier les agences est synonyme pour l'acheteur d'un vendeur pris à la gorge financièrement, obligé de vendre très vite.

Que ce soit à travers le mandat simple, le mandat co-exclusif, ou le mandat semi-exclusif, une question demeure. A qui verser la commission ? Autant cette question ne se pose pas dans le cadre d'un mandat exclusif, c'est l'agence qui a le mandat qui recevra la commission, autant quand les intermédiaires sont multiples, il est parfois compliqué de savoir à qui est du la commission. Pour éviter tout problème éventuel, les agences immobilières ont l'habitude de faire signer des bons de visites. Ainsi, l'agence qui perçoit la commission est celle qui a fait visiter le bien en premier. Ce bon de visite a une durée de plusieurs mois, donc ne cherchez pas à traiter directement avec un acheteur potentiel juste après avoir cassé le mandat. L'agence immobilière pourra être amenée à vous attaquer en justice pour recevoir sa commission.

Malgré sa multiplicité, plusieurs règles communes concernent tous les mandats. Ainsi, la Loi Hoguet n'oblige en rien le mandant et le mandataire de fixer le prix du bien sur le mandat. Il est d'usage que le mandataire fixe le prix auquel il désire vendre. Ce prix est d'ailleurs engageant. Il ne pourra s'en défaire ensuite, et aura l'obligation de vendre à ce prix. Mais le prix n'est toutefois pas une mention obligatoire dans le mandat de vente. La commission, précisée dans le mandat de vente, dépend en grande partie de l'intermédiaire. Un notaire, agissant comme intermédiaire immobilier, fixe ainsi une commission non libre. Il n'a pas le choix de la commission contrairement à une agence immobilière. La commission de cette dernière peut d'ailleurs être différente suivant le type de mandats signés. La commission est le plus souvent payée par le vendeur, au moment de l'acte authentique de vente. Toutefois, si les conditions suspensives du contrat ne sont pas respectées, l'intermédiaire ne recevra aucune commission. Il en est tout autre si l'acquéreur change d'avis. Le vendeur devra lui verser le montant de la commission.


Sachez aussi, que quelque soit le mandat signé, vous avez la possibilité de le révoquer. Durant la première période d'irrévocabilité, vous ne pouvez vous défaire de votre signature. Cette période est de 3 mois au maximum. Toutefois certaines agences proposent des périodes d'irrévocabilité d'un mois. A l'issue de cette période, le mandat peut être renouvelé automatiquement pour des périodes de douze à 24 mois. Mais durant cette deuxième période, le propriétaire pourra mettre fin au mandat avec un préavis de 15 jours en envoyant une simple lettre recommandée avec accusée de réception. Mais ce n'est pas la seule façon de voir cesser vos obligations de mandants. En effet, à la mort du mandataire, ou à la votre, le mandat cesse. De plus, si vous avez été démarché à votre domicile pour signer ce mandat, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 7 jours.

Le mandat de vente peut ainsi être une excellente façon de vous décharger de la recherche d'un acquéreur et de toutes les turpitudes qui y sont associés. Si dans un premier temps, vous privilégiez le mandat exclusif, vous pourrez vous tourner par la suite vers un mandat simple mais en limitant fortement le nombre d'intermédiaires mandatés.


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