Investissement locatif

Investir dans les parkings, la bonne fausse idée ?

L'immobilier est l'investissement préféré des français qui souhaite préparer leur avenir. La détention d'un petit studio au moment de la retraite, peut être un complément de revenus des plus intéressants. Il en est de même pour se constituer un patrimoine grâce à la possibilité de financer ses échéances de crédit par la perception des loyers. Mais les sommes en jeu dans l'immobilier dépassent rapidement les 100-150.000 euros. Il est donc difficile de se lancer sans des revenus conséquents. Mais il existe une niche immobilière où les montants sont bien plus faibles, et les rendements plus intéressants : les parkings.




Certes, il peut paraître original d'investir dans quelques mètres carrés à destination d'une automobile mais sachez que la difficulté de se garer dans les centres villes, la hausse des contraventions, la réduction des places de parkings, la deuxième voiture de la famille, conduisent bon nombre de français à louer une place de parking afin de garer leur véhicule. Certes les transports en commun se développent mais la diminution des places gratuites aussi. La plupart des logements est dotée d'une place de parking, que le locataire loue ou que le propriétaire a acquis mais dans certains endroits, cette place n'existe pas, et le propriétaire de son véhicule doit le garer tous les soirs avec plus ou moins de succès. Et après avoir passé plusieurs dizaines de minutes tous les soirs pendant un an pour vous garer en rentrant du travail à plusieurs minutes à pied de chez vous, la question de la location d'une place de parking se fera ressentir. Certes la demande est bien moins forte en campagne ou dans des petites villes ou agglomérations, mais se constituer un patrimoine de places de parkings en ville peut être un investissement rentable pour un coût minime.

Un investissement financier
On n'acquiert pas un parking par un coup de coeur ou pour la beauté du lieu. Où qu'il soit situé, un parking restera d'une banalité affligeante, et n'a qu'une vocation principale : stationner facilement un véhicule. Il s'agit donc d'un investissement financier, et non d'un investissement plaisir. Pour optimiser au mieux votre placement, vous devrez étudier tous les paramètres :

- le prix du parking
Si vous êtes déjà propriétaire d'un parking que vous souhaitez louer, le problème ne se pose pas. Dans le cas contraire, vous devrez acquérir une place de parking pour la louer ensuite. Ces places s'achètent de 5.000 à 50.000 euros en fonction de divers critères. Un box fermé par exemple vaut plus cher qu'une place de parking extérieur non gardé.


- le coût du crédit
Si vous faites un crédit, n'oubliez pas d'incorporer les taux d'intérets et les assurances dans votre calcul de rentabilité. Un investissement rentable peut devenir déficitaire avec les seules assurances attachées au crédit nécessaire pour l'achat du bien. Si vous achetez votre parking sans avoir recours au crédit, sachez qu'il vous faudra calculer un coût d'opportunité. En effet, les 10.000 euros que vous utiliserez ne seront pas placés sur un livret A et donc ne vous rapporteront pas.

- les frais de mutation
L'investissement en parking n'échappe pas aux frais de mutation liés au changement de propriétaire, et ces derniers peuvent même obérer sensiblement la rentabilité de l'opération. En effet, une grande part de ces frais sont forfaitaires, et compte tenu du faible niveau d'investissement, ils peuvent représenter jusqu'à 20% du montant du bien, contre 7-8% pour l'achat d'un studio par exemple.

- les charges de copropriété
Si le parking est situé dans une copropriété, en tant que propriétaire du dit parking, vous serez dans l'obligation de participer financièrement aux charges. Certes elles sont faibles, mais elles existent. Vous aurez aussi le plaisir d'assister aux assemblées générales des copropriétaires qui sont souvent un bel exemple de l'expression "dialogue de sourds".

- les travaux
Un parking n'est pas un appartement et les travaux à accomplir reste des plus limités. Il peut toutefois être intéressant de fermer un box afin de lui donner de la valeur, et cela entraînera nécessairement des frais si la porte s’abîme par exemple. Toutefois le montant des travaux restera faible, à moins de transformer son box en bunker avec digicode et caméra de surveillance.

- la taxe foncière
Vous n'y échapperez pas. Le parking est soumis à taxe foncière. Compte tenu de la faible valeur locative du bien, la taxe foncière sera faible mais elle diminuera la rentabilité de votre investissement. Et vu que ce dernier n'est que financier, chaque euro compte.

- la taxe d'habitation
Bonne nouvelle, elle ne vous incombe pas. Elle incombe à votre futur locataire. Toutefois ce dernier pourra en être dispensé si son habitation principale se situe à plus d'un kilomètre du parking. Cela peut s'avérer intéressant pour les particuliers louant un parking proche de leur lieu de travail et non de leur lieu d'habitation.

- le montant du loyer
Le loyer est le seul revenu que vous apportera votre parking. C'est lui qui supportera tous les coûts liés à l'investissement. La place de parking devra donc être choisi avec soin afin d'obtenir un rapport location / investissement optimal. Si le rendement est inférieur au Livret A, autant vous dirigez vers ce dernier. Un parking peut se louer de 50 euros à plusieurs centaines d'euros par mois selon son emplacement, sa taille ou encore son éclairage. Loueriez-vous un parking dans un parc de stationnement sans lumière ? Mais il va sans dire que c'est bien l'emplacement qui fait l'essentiel du prix du loyer. Un box fermé dans le quartier du Marais à Paris n'a pas la même valeur locative qu'un parking extérieur dans un quartier de la banlieue de Toulouse par exemple.

Le rendement d'un parking peut, malgré toutes ses charges, dépasser les 5% et ainsi offrir de belles performances. Mais cette rentabilité peut s'accroître mécaniquement en acquérant plusieurs places de parkings au même endroit, en même temps et au même propriétaire. Les frais de mutation grevant de façon conséquente la rentabilité d'un tel investissement, une augmentation du montant de l'investissement global diminuera sensiblement le poids des frais de mutation dans le montant final de l'opération. Ainsi certains investisseurs n'hésitent pas à acquérir 6 ou 7 places de parkings en lieu et place d'un studio.

Dénicher la perle rare
Un particulier peut passer des heures et des jours entiers à chercher la perle rare dans le domaine boursier. Quelle valeur est sous-cotée et a un fort potentiel de hausse ? Il en est de même pour l'investissement en parking. Trouver la perle rare parmi une offre parfois pléthoriques, parfois inexistantes, n'est pas chose aisée. Si vous achetez trop cher une place non louée, votre investissement se transformera en centre de coûts. Plusieurs paramètres influencent directement les montants du loyer et de l'investissement :

- dans quelle ville est située la place ? Paris ? Strasbourg ? Toulouse ? Beton Bazoche ? Et dans cette ville, dans quel quartier ? En plein centre ville ou à 30 minutes de la gare la plus proche ?

- la place que vous souhaiter acquérir est située où dans le parc de stationnement ? Près d'un ascenseur ? Au rez de chaussée ? Près de la sortie ? Imaginez-vous le coffre rempli de courses, et imaginez-vous faire le trajet jusqu'à votre appartement. Il n'y a rien de plus énervant non plus que d'être placé au 6ème sous-sol et de mettre plusieurs minutes avant de sortir de son parking.

- s'agit-il d'un parking souterrain ou d'un parking extérieur ? Le véhicule risque t-il de subir la neige, et surtout les gels de l'hiver ? Votre locataire devra t-il gratter le pare brise de son véhicule avant de démarrer ?

- le locataire pourra t-il déposer d'autres biens dans son parking ? Le box est-il fermé et ainsi être considéré comme une pièce en plus comme pourrait l'être une cave ?

- le parking dispose t-il d'un moyen pour éviter que la place de votre locataire ne soit squatté par un autre véhicule en permanence ?

- l'accès au parc de stationnement est-il sécurisé ? Qui a le droit d'y accéder ? Le parc interdit-il les entrées des seules voitures non autorisées ou aussi des piétons qui pourraient commettre des dégradations sur votre véhicule ?

- pourriez-vous y garer un véhicule 4x4 ? La hauteur est-elle suffisante ? Et la largeur ? Et avez-vous pensé aux couloirs d'accès, parfois très étroits pour des véhicules à gros gabarits. Le parc de stationnement autorise t-il les véhicules GPL ?

- la place de parking est-elle suffisante pour y garer en plus de la voiture, une moto ou un simple vélo ?

- la qualité générale du parking est aussi primordiale. Eclairage, accès rapide et facile aux alarmes, portes de secours accessibles. Autant d'éléments qui peuvent rassurer un éventuel locataire.

- y'a t-il un accès pour les fauteuils roulants ou même pour les poussettes ? Il serait dommage de se priver des familles et des personnes à mobilité réduite juste pour un oubli.

Des parkings peuvent regrouper tous les avantages cités ci-dessous mais le montant de tels biens est largement supérieur à l'investissement moyen. Vous devrez donc la plupart du temps arbitrer, en fonction du potentiel de location. Il est inutile d'investir sur un parking idéal à 50.000 euros si personne n'est en mesure de le louer. Au contraire, un parking de 5.000 euros pourrait très bien être loué toute l'année sans le moindre soucis. Pour votre premier achat, n'hésitez pas à écumer les agences et les petites annonces, et surtout à visiter votre futur bien.

Formaliser les relations locataire / propriétaire
Un parking n'est pas une habitation et la location de parkings ne dépend donc pas de la loi du 6 juillet 1989 relative à la location de biens vides. Autrement dit, aucun bail n'est obligatoire et la voiture de votre locataire ne pourra pas se prévaloir de l'interdiction d'expulsion pendant la période hivernale. Ainsi, si votre locataire ne paye pas ses loyers, vous n'aurez aucun mal à déplacer son véhicule sur la voie publique et à récupérer votre bien. Ceci explique en grande partie le peu d'impayés dans ce domaine. Il est aussi plus facile d'admettre de laisser sa voiture dehors, plutôt que de payer un loyer trop élevé pour nos ressources.

Il est conseillé toutefois pour formaliser les relations entre le locataire et son propriétaire de signer un bail. Ce dernier rappellera les obligations du locataire et du propriétaire, comme l'interdiction du locataire de sous-louer la place de parking sans l'accord écrit et préalable du propriétaire par exemple. Le bail précisera aussi qu'une assurance est obligatoire. Mais il est essentiel pour :

- préciser le montant du loyer, et la fréquence de paiements;
- prévoir une éventuelle indexation du loyer sur l'inflation par exemple;
- définir une durée du bail pendant laquelle le propriétaire ne pourra récupérer son parking, si le locataire paye son loyer. Une année par exemple;
- le niveau de la caution, souvent deux mois de loyer, et les modalités pour la récupérer;
- la période de préavis avant de quitter les lieux : à chaque échéance du bail avec un préavis d'un mois par exemple.

A l'entrée des lieux et à la sortie, le propriétaire peut établir un état des lieux devant le locataire. Cet état de lieu peut être réalisé à l'amiable ou par un professionnel du secteur, et permettra d'éviter les mauvaises surprises. Une porte de garage automatique pouvant se chiffrer en milliers d'euros.

Comme une habitation, le locataire peut exiger une quittance de loyer, lui servant de justificatif. Cette quittance devra être envoyée par le propriétaire. Il s'agit d'une obligation légale à laquelle il ne peut déroger si le locataire la lui demande.

Fiscalité des parkings
Outre tous ces avantages, la fiscalité de l'investissement en parking est simplifiée pour les personnes percevant moins de 15.000 euros de loyers par an. Il leur suffit alors de déclarer leurs revenus fonciers, sous le régime du micro foncier, après abattement de 30% correspondant à des frais forfaitaires. Si les revenus sont supérieurs à 15.000 euros, vous devrez passer au régime réel, plus complexe, qui nécessitera de détailler chacun de vos frais pour pouvoir les déduire. Dans tous les cas, la location d'un parking n'est un revenu foncier que si aucune prestation ou service n'est réalisée, autre que le gardiennage.

Le placement en parking est donc idéal pour un premier investissement immobilier avec un coût d'acquisition des plus limités. Le risque se limitera à votre mise de départ. Mais vous devrez constamment vérifier si votre bien est en adéquation avec le marché, et ne pas rester bloqué avec un parking qui ne se loue pas. On n'achète pas du parking par coup de coeur, mais pour l'argent.

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