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Compromis de vente, un véritable engagement

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Guide Diagnostic immobilier, contraignant mais obligatoire
Fiche publiée le 02/07/2012 - Dernière mise à jour le 17/01/2012 - 1.676 vues


Compromis de vente, un véritable engagementLors de la vente d’un bien immobilier, arrivera immanquablement le moment du compromis de vente. L’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur la transaction et ce à un prix fixé. Ils décident donc de mettre par écrit cet accord. Il ne s’agit point là d’une proposition d’achat, mais bel et bien d’un engagement contractuel entre les deux parties. Le compromis de vente est en effet un engagement très fort. Il est donc utile de bien le comprendre avant de le signer plutôt que de le signer au coin d'une table.






Sachez tout d’abord que le compromis de vente est un document écrit. Il ne s’agit pas là de se serrer la main ou de se mettre d’accord sur le prix par téléphone. Non. Le compromis de vente est un document qui pourra servir de preuve dans le cadre d’un procès si l’un des deux signataires renonce à honorer ses engagements. Le compromis de vente permet donc de préciser par écrit les éléments sur lesquels les deux signataires – l’acheteur et le vendeur- se sont mis d’accord. Ces éléments portent sur le prix. Quel montant sera versé au vendeur pour l’acquisition du bien et à l’agence immobilière. Le compromis détaille en effet le montant de l’acquisition entre les frais d’agence et le montant effectivement perçu par le vendeur. Ces frais peuvent représenter jusqu’à 10-12% du montant de la vente. Le compromis doit aussi préciser la nature même du bien. Ainsi, le compromis de vente précise l’adresse complète, le numéro de lot s’il existe ou encore s’il s’agit d’un garage, d’un appartement ou d’une maison. Il va sans dire que le prix fixé dépend du bien. Si le prix comprend un appartement ainsi qu’une cave et une place de parking, ces trois éléments doivent figurer dans le compromis de vente. La surface est aussi essentielle. Pour les appartements, la surface retenue est celle de la loi Carrez. Pour les maisons, le plus souvent la seule surface au sol est retenue. Un bien en ruine peut être vendu. Un bien en parfait état aussi. Dans tous les cas, l’acheteur achète le bien en l’état. Il ne peut se prévaloir ensuite d’une fissure apparente au moment des visites pour annuler la vente. S’il ne l’avait pas vu alors qu'elle était visible, l’acheteur ne peut se prévaloir de vices cachés, et la vente devra se conclure. La présence de vices cachés n’a pas non plus pour effet automatique de casser la vente. Toutefois l’acheteur pourra obtenir des dommages et intérêts auprès du vendeur, même s’il peut être difficile de savoir si le vendeur a été malhonnête ou non. Car outre le fait que le vice était caché, l'acheteur doit prouver que le vendeur le savait et a caché sciemment cette information.

Le compromis de vente est un engagement fort. Il engage le vendeur à vendre, mais aussi l’acheteur à acheter. Toutefois, le vendeur et l’acheteur peuvent décider de clauses suspensives permettant à l’acheteur de se désengager sans pénalité financière. Ses clauses sont courantes et acceptées facilement par le vendeur, tout du moins pour la première citée. Ainsi l’acheteur peut faire préciser que la vente ne sera effective que s’il obtient le prêt nécessaire à cette acquisition. En cas de refus du prêt par sa banque et d’autres banques, il pourra se désengager. Toutefois, il ne pourra lui-même refuser un prêt qui correspond aux caractéristiques précisées dans le compromis de vente. Ce dernier précise le taux maximal, le montant d’emprunt ainsi que la durée maximale. Ceci a pour but d’éviter qu’un acheteur ne se prévale de cette clause alors qu’il a fait une demande de crédit immobilier sur 5 années dans le seul but de se voir refuser le crédit. Afin de ne pas allonger indéfiniment les délais, et afin d’apporter des garanties au vendeur, l’acheteur devra lui fournir dans un délai de 45 jours après le délai de rétractation, un accord de principe de prêt par une banque.

Mais l’obtention d’un prêt n’est pas la seule clause dont peut se prévaloir un acheteur pour faire cesser son engagement. En effet, il peut faire inscrire qu’il achètera ce bien, qu'une fois un de ces biens vendus. Il peut en effet vouloir attendre de revendre avant d’acheter pour éviter un crédit relais. Egalement, s’il souhaite acquérir le bien pour y construire une maison et si le plan d’occupation des sols est en cours de changement, l’inconstructibilité du terrain rendra le compromis de vente caduque. Ces clauses restent toutefois règlementées. Un compromis de vente ne pourra pas préciser que la vente ne se fera pas s'il pleut sans discontinuer pendant une semaine par exemple.

Si vous êtes l’acheteur, avant de signer le compromis de vente, n’hésitez pas à revisiter le bien. Il est logique de visiter plusieurs fois un bien pouvant représenter plusieurs décennies de crédit avant de s’engager. Mais malgré tout, même après la signature, il reste encore une porte de sortie à l’acheteur, à savoir le délai de rétractation. En effet, une fois le compromis signé, l’acheteur le reçoit par lettre recommandée. Il a alors un délai de 7 jours pour se rétracter après la présentation de la lettre recommandée à son domicile. S’il se rétracte durant cette période, il n’aura aucune indemnité à verser au vendeur. S’il se rétracte sans raison après cette période, l’acheteur devra verser des indemnités à son vendeur. Ces indemnités servent d’ailleurs de garantie lors du compromis de vente. L’acheteur peut être amené à verser à l’agent immobilier ou au notaire, une somme d’argent servant de première garantie. Elle peut être inférieure à l’indemnité demandée en cas de rétractation. Le plus souvent, une indemnité de 10% du montant du bien est calculée en cas de rétractation. Mais cette indemnité prévaut autant pour l’acheteur que pour le vendeur. Ainsi, si le vendeur ne souhaite plus céder son bien, il devra verser à l’acheteur une indemnité équivalente à celle qu’il aurait perçu. Cette indemnité peut toutefois faire l’objet d’un procès si l’un des deux signataire ne souhaitent pas la verser. Ces procès sont long, couteux et usant nerveusement et durant cette période, le compromis ayant toujours une valeur légale, le vendeur ne peut vendre son bien à un tiers, même si l’acheteur ne souhaite plus lui acheter. Une situation difficile surtout en période de baisse des prix du marché immobilier.

Afin d’accroître un peu plus les garanties pour l’acheteur mais aussi le vendeur, le compromis de vente peut être signé devant notaire. Le notaire doit en effet conserver son impartialité et présenter le compromis en détail avant la signature. Un compromis de vente signé en agence immobilière a toutefois deux avantages non négligeables. Il permet de réduire les coûts –les frais prélevés par le notaire ne sont pas nuls- et peuvent accélérer les délais. En effet, il peut s’écouler plusieurs semaines entre la prise de rendez-vous et la signature effective du compromis au sein d'une étude de Notaire. Sachant que seul le compromis de vente engage réellement les deux parties, une signature dans plusieurs semaines et c’est toute la vente qui peut capoter.

Mais attention, un compromis de vente n’engage pas à vie un vendeur. Ainsi le compromis de vente précise la date de signature attendue de la vente effective. Ce délai peut être dépassé si les deux signataires sont d’accord, mais le vendeur pourra se prévaloir de ce délai si l’acheteur souhaite retarder la vente pour diverses raisons, comme attendre que son bien soit vendu alors qu’il ne l’a pas précisé dans les clauses suspensives. Le plus souvent, la date effective de la vente se déroule trois mois après la signature du compromis de vente, sauf en cas de vente longue. Un délai de 6 mois par exemple peut être envisagé pour permettre au vendeur de retrouver un bien immobilier.

A savoir que le seul propriétaire du bien peut ne pas être le seul signataire du compromis de vente. En effet, s’il existe un conjoint non propriétaire, ce dernier pourra être amené à signer le compromis de vente pour donner son accord dans le cas où il s'agit du domicile familiale.

Le compromis de vente est une étape indispensable avant la vente définitive, et il engage les deux parties. Ne le signez donc jamais sans avoir pris toutes les précautions nécessaires, et sans avoir les clauses suspensives indispensables à votre situation. Toutefois, compte tenu de ces clauses et du délai de rétractation, compromis ne signifie pas vente effective et si vous êtes vendeur, ne fêtez pas le compromis trop en avance.


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