Acquérir un logement social, la fausse bonne idée ?

Les HLM ou Habitations à Loyer Modéré représentent aujourd'hui une part importante du logement locatif en France. Il permet à des familles plus ou moins défavorisées de trouver une résidence principale à des tarifs bien moins élevés que ce pratiqués dans le secteur privé. Le parc de HLM en France est souvent sujet à débat. Il est considéré comme bien en-deçà des besoins réels de la population. Pourtant, malgré cela, les organismes d'HLM n'hésitent pas à ... vendre certains logements. Ainsi, chaque année, plusieurs milliers d'habitations à loyer modéré sont proposées à la vente.




Les ventes de HLM sont un phénomène qui reste plus qu'anecdotique au regard de la taille du parc en France. Elles ne risquent ainsi pas de remettre en cause l'essence même des HLM, qui est d'aider les personnes défavorisées. De plus, ces ventes sont très encadrées. Ainsi, les revenus tirés de ces ventes se doivent d'être engagés dans de nouveaux programmes, dans des travaux de réhabilitation ou encore dans l'acquisition de nouveaux logements à usage locatif. Autrement dit, en vendant ses biens, les offices HLM disposent de moyens financiers qu'ils doivent utiliser pour acquérir de nouveaux biens, ou pour améliorer l'existant. Point question de laisser cet argent dormir dans des comptes.

Mais alors que l'on pourrait penser que ces ventes ne sont faites qu'à l'initiative de l'office, il n'en est rien. Tout locataire d'une résidence à loyer modéré peut demander à son organisme HLM de lui céder ce bien. Ce dernier n'est en rien dans l'obligation d'accepter, mais il doit étudier cette demande. Ainsi, après avoir reçu la demande de la part du locataire, par lettre recommandée, l'organisme doit rendre une décision, après consultation de la mairie et de la préfecture, dans un délai de deux mois. Il peut être très intéressant pour un locataire de faire cette démarche. En tant qu'occupant du bien, si la décision est prise de lui vendre, cette résidence présentera un tarif bien inférieur au prix du marché. Une décote importante, avec certes quelques contraintes, mais qui peut permettre à un locataire d'accéder à la propriété à moindre coût.

Mais la très grande majorité des ventes de HLM sont à l'initiative des organismes eux mêmes. Ces ventes peuvent s'expliquer de multiples façons. La recherche de nouveaux financements ou encore un immeuble qui ne correspond plus aux critères recherchés par l'office. Ainsi, un immeuble de 2, 3 ou 4 appartements peut être coûteux et il peut être intéressant de rendre ces résidences au secteur privé. De plus, les biens peuvent être vendus quelque soit leur mode de financement initial, à savoir totalement public, public-privé, etc. Mais au final, cette vente se traduira par le transfert d'un bien du secteur social dans le secteur privé ou libre. Tout du moins, 5 ans après la vente. En effet, avant cette date, le nouveau propriétaire devra se confronter à quelques contraintes.

Un office HLM ne peut bénéficier de la loi Engagement National pour le Logement ou ENL pour se débarrasser de ses biens les plus insalubres. En effet, les biens loués sont parfois bien loin des standards que l'on pourrait attendre d'un HLM. Les biens à la vente, se doivent eux, de respecter un certain nombre d'obligations. Ainsi, le bien doit être inclus dans le parc de l'organisme depuis au moins dix années, sauf disposition particulière liée à la loi Duflot. Cette dernière permet dans certaines conditions aux offices HLM de céder des biens neufs. Les biens cédés doivent être des biens destinés à un usage locatif exclusivement. Dernier point, et non des moindres, le logement doit être en bon état et respecter les normes d'habitabilité. Autrement dit, un office HLM ne peut profiter de cette mesure pour céder des biens insalubres et attendre que le nouveau propriétaire fasse de lui même la rénovation. Certes des travaux peuvent être envisagés dès la vente, mais celles-ci doivent tenir compte des possibilités financières souvent limitées des acquéreurs.

Avant de procéder à la vente d'habitations à loyer modéré, l'office devra aussi consulter la mairie. L'objectif est ainsi de ne pas réduire le nombre de logements sociaux présents dans la commune. La vente de plusieurs dizaines d'appartements du secteur social pourrait avoir des répercussions sur la totalité du parc locatif de la commune. Toutes les précautions devront ainsi être prises. Le tarif de vente est libre, dans certaines conditions. Ainsi, l'office HLM devra demander l'évaluation des différents biens auprès d'un administrateur général des Finances Publiques des Domaines. Ce dernier fixera une évaluation pour chaque bien. L'organisme HLM ne pourra accorder de décote supérieure à 35% à ce montant. Ainsi, un bien évalué à 100.000 euros, ne pourra pas être vendu à moins de 65.000 euros. Des dérogations préfectorales existent toutefois. De même, si l'organisme cède un bien à un autre organisme HLM.

L'organisme HLM peut céder son bien à de multiples acteurs. Mais il faut savoir que si le bien est occupé, l'office ne peut le céder qu'au locataire. Si ce dernier ne souhaite pas l'acheter, l'organisme ne pourra le céder. Un ascendant, descendant du locataire peut aussi se porter acquéreur selon certaines conditions. Le locataire du bien est sans doute la personne la plus à même de profiter de la plus forte décote. Le montant des loyers qu'il a versé durant les dernières peuvent même venir en déduction du prix du bien. Acquérir son propre bien peut être une excellente opération immobilière. Vous connaissez parfaitement le bien. Aucun besoin de déménager, et la décote accordée vous permettra d'obtenir plus facilement votre crédit immobilier. Selon les conditions du crédit, il se pourrait même que le montant de ce dernier ne soit pas supérieur au montant de votre loyer. De plus, les offices HLM ne pouvant vendre des logements en mauvais état, l'organisme pourrait être amené à faire des travaux avant de vous céder le bien. En effet, si les charges futures sont jugées trop élevées, l'office HLM ne pourra céder le bien.

Mais l'occupant n'est pas le seul à pouvoir acheter le bien, surtout dans le cas de logements vacants. Plusieurs niveaux d'acquéreurs potentiels pour plusieurs niveaux de décotes proposées. Ainsi, un locataire du même bailleur bénéficiera aussi d'une décote importante par rapport au prix réel du bien. Le locataire d'un autre bailleurs social pourra aussi bénéficier d'une décote, même si elle sera moins élevée. Un acheteur qui n'est pas actuellement dans un office HLM mais qui peut justifier de ressources faibles, pourra aussi acquérir un logement social. Un office HLM peut aussi céder le bien à un investisseur qui louera le bien. Attention toutefois. Il devra durant une période de 15 ans louer son bien à des ménages disposant de ressources limitées. A chaque niveau, une décote différente. Il va sans dire que plus la décote est élevée, plus l'opération est intéressante. Mais il faut savoir que vous ne pourrez vous porter acquéreur que d'un seul logement social si vous bénéficiez d'une décote. L'objectif n'est pas de se constituer un patrimoine immobilier à coup de rachats et de ventes de biens HLM.

Durant les 5 premières années de détention du bien, la décote ne vous est d'ailleurs pas totalement acquise. Ainsi, si vous vendez votre bien avant 5 ans, le prix de vente, d'acquisition et l'évaluation des domaines rentreront en ligne de compte pour déterminer la soulte à reverser à l'office HLM. Si le prix de vente est supérieur au prix d'acquisition, vous devrez reverser la plus-value à l'office HLM. Si le prix de vente reste inférieur à l'évaluation des domaines, vous devrez rembourser la décote obtenue à concurrence du prix de vente. Autrement dit, avant 5 ans, il est financièrement coûteux de céder un bien acheté à un office HLM. Si vous décidez de finalement louer ce bien avant 5 ans, vous ne pourrez le proposer à la location à un prix supérieur au montant du loyer avant la cession du bien.

Afin de céder facilement une partie de son parc, l'office HLM pourra et devra communiquer auprès du grand public et de ses locataires. Il est ainsi obligé de communiquer au moins 60 jours auprès des locataires du même département. Ce n'est pas la seule obligation de l'office HLM. Il devra communiquer au futur acheteur le montant des charges des deux dernières années, les travaux réalisés depuis les 5 dernières années, mais aussi les éventuels travaux à réaliser pour améliorer ses conditions de vie. Des éléments qui vont bien plus loin que les seuls diagnostics immobiliers proposés classiquement. Ces derniers sont bien aussi évidemment obligatoires.


Afin de favoriser la vente, le conseil général peut voter la suppression des droits départementaux d'enregistrement, et l'office HLM peut proposer une garantie de rachat en cas d'accident de la vie, ou encore une garantie de relogement. L'objectif reste bien sur d'aider une population disposant de ressources limitées. Tout un ensemble de mesures destinées à favoriser l'accession à la propriété.

Acquérir dans le logement social peut ainsi être la méthode idéale pour se constituer un patrimoine immobilier, et surtout pour acheter son propre logement. Il va sans dire qu'il est préférable d'acquérir ce type de biens que si vous êtes sur de ne pas devoir vendre votre bien dans les 5 prochaines années.


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